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Am 27.3.2015 wurden nun alle Hürden genommen und die Einführung des Bestellerprinzips beschlossen. Dieses wird zum 1.6.2015 in Kraft treten. Ob das dann auf längere Sicht so bleibt wird sich noch zeigen, denn es laufen derzeit verschiedene Verfahren, gegen die Einführung oder zumindest gegen die genaue Ausgestaltung. Hier aber erst mal ein paar Erläuterungen dazu, was das Bestellerprinzip ab dem 1.6.2015 nun bedeutet:

War es bisher so, dass bei Vermietungen, die über einen Immobilienmakler abgeschlossen wurden, die anfallende Makler-Courtage vom zukünftigen Mieter zu tragen war, so gilt dies nach Einführung des Bestellerprinzips nicht mehr. Vielmehr ist es dann so, dass derjenige die Makler-Courtage zahlen muss, der den Makler auch beauftragt hat, im Normalfall dann also eher der Eigentümer. Das klingt für den zukünftigen Mieter zunächst positiv, für den Eigentümer erst mal negativ, eine solche Betrachtungsweise kann jedoch auch ein wenig kurzsichtig sein.

Betrachtet man das Bestellerprinzip mal aus Maklersicht, so war bisher der Mieter sein (Provision zahlender) Kunde, es standen also die Wünsche dieses zukünftigen Mieters für den Makler im Vordergrund. Nach Einführung des Bestellerprinzips ist aber der Vermieter, also der Eigentümer der Immobilie der (Provision zahlende) Kunde des Maklers. Somit stehen nun natürlich die Interessen des Vermieters im Vordergrund. Mietinteressenten, die dann relativ “schwer vermittelbare” Randbedingungen haben (Freigängerkatzen, grosse Hunde, viele Kinder, Hartz IV Empfänger, Menschen mit Migrationshintergrund usw.), werden somit noch viel größere Schwierigkeiten haben, eine geeignete Wohnung zu finden, sie kommen oftmals gar nicht erst dazu, eine Wohnung überhaupt zu besichtigen, sondern werden gleich von Anfang an rigoros abgewiesen. Dazu kommt, dass einem Vermieter natürlich vor allem daran gelegen ist, dass der zukünftige Mieter zum einen das angemietete Objekt pfleglich behandelt, zum anderen aber eben auch solvent genug ist, sich die entsprechende Miete auch auf lange Sicht leisten zu können. Die Frage nach den finanziellen Verhältnissen des zukünftigen Mieters wird also gleich zu Anfang der Kontaktaufnahme eine große Rolle spielen. Gerade in heutiger Zeit reagieren die Leute aber sehr sensibel auf den Umgang mit ihre Daten und tun sich oftmals schwer damit, ihre persönlichen Daten, vor allem Auskünfte über ihre finanzielle Situation, gleich bei erster Kontaktaufnahme herauszugeben. Ob darauf dann in Zukunft Rücksicht genommen wird, bleibt fraglich.

Für Eigentümer, die nun dazu übergehen, Ihre Immobilie lieber selber zu vermarkten als die Kosten für die Beauftragung eines Immobilienmaklers zu tragen, bietet das Internet heutzutage zwar viele Möglichkeiten, es gilt aber auch viele Fallstricke zu vermeiden, die gerade bei der Immobilienvermietung schon so manch einem Eigentümer das Leben schwer gemacht haben. Mal ganz abgesehen von all den rechtlichen Dingen, die da zu beachten sind (Vorschrift, der Vorlage eines Energieausweises - bei Zuwiderhandlung können Ordnungsgelder in Höhe von mehreren tausend Euro erhoben werden -, Rechtsgültigkeit verschiedener Klauseln in Mietverträgen, korrekte Erstellung von Grundrissen und Wohnflächenberechnungen uvm.), melden sich erfahrungsgemäß extrem viele Interessenten bei Angeboten, die für den zukünftigen Mieter provisionsfrei angeboten werden. Da steht das Telefon dann kaum noch still und es wird sehr arbeitsaufwendig, aus dieser Flut an Anfragen genau den einen Interessenten herauszufiltern, der optimal zur Immobilie und auch zu den Vorstellungen des Eigentümers passt.

Wir als Immobilienmakler haben nicht nur das Experten-Wissen und die Erfahrung, wir investieren auch sehr gerne unsere Zeit, um Ihre Immobilie optimal zu präsentieren und für Sie den passenden Mieter zu finden. Was wir dabei alles leisten, welche Vorteile ihnen eine Zusammenarbeit mit uns bietet, finden Sie hier. Sprechen Sie uns an!
Die am 13.6.2014 in Kraft getretene Neuauflage des Fernabsatzgesetzes betrifft sowohl Kauf- als auch Dienstleistungsverträge zwischen Verbrauchern und Unternehmern, sofern diese Verträge per Telefon, Internet oder andere Fernkommunikationsmittel geschlossen wurden. Ziel dieses Gesetzes ist es, den Verbraucher zu schützen. Dazu wird dem Verbraucher eine Frist eingeräumt, innerhalb derer er seine Willenserklärung einen Vertrag einzugehen widerrufen kann und somit nicht mehr an den Vertrag gebunden ist.

Die meisten Verbraucher heutzutage haben mit diesem Widerrufsrecht im Bereich der über das Internet geschlossenen Kaufverträge auch bereits Erfahrungen gemacht. Sie kennen die Möglichkeit, per Internet bestellte Waren innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Ware zurücksenden und somit vom Kaufvertrag zurücktreten zu können.

Im Bereich der Dienstleistungsverträge ist diese „Rückgabemöglichkeit“ jedoch noch nicht ganz so bekannt. Dienstleistungen lassen sich ja nicht wie andere Waren in einem Karton verpacken und per Post versenden, somit also auch nicht im Falle des Widerrufes zurücksenden. Trotzdem gilt auch für Dienstleistungen - und somit auch für die Tätigkeiten eines Immobilienmaklers - das Fernabsatzgesetz.

Viele Verbraucher gehen nun davon aus, dass sie einen Vertrag mit einem Immobilienmakler erst dann schließen, wenn sie tatsächlich eine Immobilie kaufen. Solange sie „nur“ Objekte besichtigen, würden sie auch keinen Vertrag mit dem Immobilienmakler eingehen, schließlich wären Besichtigungen ja völlig unverbindlich und kostenfrei, könnten also kein Vertragsbestandteil sein. Diese Annahme ist jedoch leider falsch. Es ist richtig, dass Besichtigungstermine unverbindlich und kostenfrei sind. Jedoch gehören auch diese Besichtigungstermine durchaus mit zu der Dienstleistung, die durch den Immobilienmakler erbracht wird. Im Falle einer für den Interessenten provisionspflichtigen Immobilienvermittlung durch einen Makler schließt der Interessent nämlich nicht nur einen sondern gleich zwei Verträge ab. Zum einen den Kaufvertrag mit dem Eigentümer der Immobilie, aber eben auch bereits im Vorfeld den Vermittlungs-Vertrag mit dem Immobilienmakler.

Allein dadurch, dass ein Verbraucher sich auf eine Anzeige zu einem Immobilienangebot beim Immobilienmakler meldet, zeigt der Verbraucher deutlich, dass er die Dienstleistung des Maklers in Anspruch nehmen möchte (juristisch nennt man das „schlüssiges Vertragsverhalten“) und schließt genau in dem Moment dann auch einen entsprechenden Vertrag über die Dienstleistung. Auch wenn diese Dienstleistung so lange für den Verbraucher kostenfrei ist, wie es eben nur zu entsprechenden Besichtigungsterminen kommt, nicht aber zu einer Kaufvertragsunterzeichnung. Der Makler bietet die Dienstleistung der Vermittlung zwischen Verbraucher und Immobilien-Eigentümer an und der Verbraucher nimmt dieses Angebot an, beauftragt also genau diese Vermittlung zwischen Verbraucher und Immobilien-Eigentümer.

Gemäß Fernabsatzgesetz darf der Verbraucher nun die Beauftragung der Dienstleistung des Maklers 14 Tage lang widerrufen, so dass dann auch erbrachte Leistungen „rückabgewickelt“ und Kosten erstattet werden müssen. Da aber ja Besichtigungen nicht rückgängig gemacht werden können und Kosten dafür nicht angefallen sind (schließlich sind Besichtigungstermine ja kostenfrei und unverbindlich), wird ein Immobilienmakler im Falle eines Widerrufes durch den Verbraucher nur keine weitere Dienstleistung aus dem ursprünglich zwischen Verbraucher und Makler geschlossenen Dienstleistungsvertrag erbringen.

Manche Immobilienmakler sind aus diesem Grund nun dazu übergegangen, Besichtigungstermine dann eben entweder erst nach Ablauf dieser 14-tägigen Widerrufsfrist zu vereinbaren oder aber den Verbraucher darum zu bitten, die Widerrufsfrist schriftlich zu verkürzen. Für den Verbraucher bleibt die Situation genau wie sie vorher war: er kann die gewünschte Immobilie kostenfrei und unverbindlich besichtigen und im Falle des Kaufes oder der Anmietung - dann und nur dann - wird entsprechende Makler-Courtage fällig. Und der Immobilienmakler muss nicht im Falle eines Widerrufs innerhalb von 14 Tagen aber eben nach erfolgter Besichtigung diese Besichtigung „rückabwickeln“.

Selbstverständlich ist es Sache des Verbrauchers, ob er die Frist zum Widerruf verkürzen möchte, auch nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist bleiben dann durchgeführte Besichtigungstermine kostenfrei und unverbindlich und die Kosten der Makler-Courtage kommen lediglich bei tatsächlichem Kauf der Immobilie zum Tragen. Die Entscheidung, ob der Verbraucher die Widerrufsfrist verkürzen möchte hat lediglich Einfluss darauf, ob er eine Immobilie kurzfristig besichtigen kann oder aber das Risiko eingeht, dass die gewünschte Immobilie nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist bereits an einen anderen Interessenten vergeben sein könnte.
Durch das Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) haben sich viele Veränderungen für Immobilieneigentümer ergeben. Dadurch ergeben sich natürlich viele Fragen, viele Informationen und leider auch viele Gerüchte.

Energieausweise gibt es zum einen als Bedarfsausweis und zum anderen als Verbrauchsausweis. Der Verbrauchsausweis wird auf Basis real gemessener Energieverbräuche erstellt, beim Bedarfsausweis werden anhand von Gebäudegeometrie, Beschaffenheit der Außenflächen und Spezifik der Heizungsanlage theoretische Energiebedarfswerte rechnerisch ermittelt. Für Wohngebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten oder Bauantrag ab dem 1.11.1977 ist ein Verbrauchsausweis zulässig, für alle anderen Wohngebäude, die nicht mindestens das Wärmeschutzniveau der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen, ist zwingend ein Bedarfsausweis auszustellen.

Was jedoch definitiv keine Wahlmöglichkeit mehr bietet, ist die Frage, ob Sie bei Verkauf oder Vermietung überhaupt einen Energieausweis benötigen. Seit Inkrafttreten der Energiesparverordnung 2014 ist es zwingend vorgeschrieben (auch bei Ferienhäusern), dass bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ein gültiger Energieausweis vorab unaufgefordert vorzulegen ist. Dabei ist es auch völlig unerheblich, ob sie als privater oder kommerzieller Anbieter von Immobilien auftreten. Sie sind sogar dazu verpflichtet, bereits bei Anzeigen in Zeitungen, dem Internet oder ähnlichem, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis zu veröffentlichen. Eine Zuwiderhandlung kann Ordnungsgelder von 3.000 - 15.000 Euro nach sich ziehen.

Ein Energieausweis gilt auch immer für ein ganzes Gebäude, kann also nicht für jede Wohnung einzeln ausgestellt werden, selbst wenn diese unterschiedlichen Wohnungen dann ggfls. verschiedenen Eigentümern gehören. Ausnahmen hierbei sind höchstens gemischt genutzte Gebäude wie z.B. ein Wohnhaus mit einem Teil, der als Ladenlokal genutzt wird.

Steht Ihre Immobilie jedoch unter Denkmalschutz, dann sind Sie von den Anforderungen des EnEV 2014 befreit, müssen also keinen Energieausweis vorlegen.

Rauchmelderpflicht in Nordrhein-Westfalen

Seit dem 01.04.2013 gilt für Neu- und Umbauten in NRW eine Einbaupflicht für Rauchmelder. Bestehende Wohungen müssen bis zum 31.12.2016 mit Rauchmeldern ausgestattet werden. Dabei ist mindestens in jedem Schlafraum, in jedem Kinderzimmer und in Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, ein Rauchmelder einzubauen. Für den Einbau der Rauchmelder ist der Eigentümer verantwortlich, für die Betriebsbereitschaft ist der Besitzer (bei Mietwohungen also der Mieter) verantwortlich.

Gesetzliche Grundlage

Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen hat am 04.12.2012 die Änderung der Landes-bauordnung beschlossen.

Am 20.03.2013 wurde im Landtag beschlossen, den §49 der Landesbauordnung NRW durch den folgenden Absatz 7 zu ergänzen:

(7) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31.03.2013 selbst übernommen. Die Änderung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt NRW (Ausgabe 2013 Nr. 8 vom 28.3.2013, S. 142) veröffentlich und tritt am 01. April 2013 in Kraft.

Anmerkungen

 

Im Gegensatz zu Formulierungen in den Bauordnungen anderer Länder muss der Eigentümer (Vermieter) die Verpflichtung zur “Sicherstellung der Betriebsbereitschaft” vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung (also bis zum 31.03.2013) übernehmen, wenn er nicht will, dass der Besitzer (Mieter) für diese zuständig sein soll. In anderen Bundesländern kann der Vermieter die Verpflichtung auch zu einem späteren Zeitpunkt freiwillig übernehmen (zum Beispiel wenn er feststellt, dass der Mieter der Aufgabe nur unzureichend nachkommt). Warum das in NRW ausgeschlossen wird, ist den Begründungen zur Gesetzesänderung nicht nachvollziehbar zu entnehmen.

 

Stand: Mai 2013 – Alle Angaben ohne Gewähr

Seit dem 1. November 2015 gilt das neue Meldegesetz. Demnach ist es so, dass derjenige, der ab dem Stichtag neu zuzieht oder innerhalb einer Gemeinde umzieht, verpflichtet ist, dies innerhalb von zwei Wochen zu melden. Für den Mieter ist dies eine Erleichterung, vor dem 1. November 2015 galt dafür nämlich nur eine Frist von einer Woche. Jedoch muss nun zusätzlich eine Wohnungsgeberbescheinigung bei der Meldung in der Kommune vorgelegt werden. Darin bestätigt der Vermieter die Überlassung der Wohnung, also den tatsächlichen Einzug. Der Vermieter ist verpflichtet, eine solche Bestätigung auszustellen. Sollte dies nur aus Gefälligkeit geschehen und nicht den Tatsachen entsprechen, drohen Strafen von bis zu 50.000 Euro. Eine solche Bescheinigung kann völlig formfrei ausgestellt werden, wir haben jedoch hier (Unsere Downloads...) ein entsprechendes Formular für Sie zum Download hinterlegt.

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